Dicho desempeño es sobresaliente al considerar que, en el mismo periodo, los precios al consumidor (inflación general) acumularon un incremento de 30.2 por ciento.
Diversos factores se han combinado para dicho desempeño, entre ellos la disminución de la oferta de vivienda nueva en los diferentes segmentos de mercado, así como el repunte que acumularon los precios de los insumos de la construcción residencial en dicho periodo.
De acuerdo con cifras del INEGI, entre 2020 y 2024, los precios de las materias primas para la construcción residencial a nivel nacional, acumularon un incremento de 42.61% con base en los precios productor, siendo un factor determinante en el desempeño del precio final de las viviendas a nivel nacional.
A continuación destacamos otros elementos que se han conjugado a lo largo de los últimos cinco años para el acelerado incremento en los precios de la vivienda, los cuales han llegado a duplicar o triplicar los precios al consumidor en diversos periodos.
Cambios en la demanda postpandemia:
Tras la pandemia, hubo un cambio estructural en la demanda. Muchas personas buscaron viviendas con mayor espacio (interior y exterior), áreas para trabajo remoto y ubicaciones en la periferia o en ciudades de descanso, lo que impulsó los precios en ciertas zonas específicas.
Revalorización de ciertos mercados:
Ciudades medias o de vocación turística, como Querétaro, Mérida o zonas de playa, vieron incrementos significativos por el interés de inversionistas y compradores que buscaban segunda vivienda o retiro.
Incremento en costos financieros
Aunque las tasas hipotecarias bajaron inicialmente en 2020-2021 para estimular la economía, a partir de 2022 subieron debido a las acciones del Banco de México para contener la inflación. Esto redujo el acceso al financiamiento para algunos compradores, pero también elevó el costo de financiamiento para desarrolladores, lo cual presionó al alza los precios de venta.
PRECIOS DE LA VIVIENDA
53.62% fue el repunte en la vivienda nueva entre 2020 y 2024.
48.98% aumentó el precio de la vivienda usada en 5 años.
30.2%Inflación acumulada
8.2%anual fue el incremento en el 1T25.
11.1% fue el repunte de Tijuana a nivel nacional, en el 1T25.
Mayor demanda de inversión en vivienda
En un entorno de inflación y volatilidad económica, muchos inversionistas optaron por activos refugio, como los bienes raíces. Esto generó presión en zonas de alta plusvalía y aumentó la competencia por unidades disponibles, empujando los precios al alza.
Sin embargo, en los años más recientes y por el fuerte repunte que tuvieron las tasas de interés hasta la primera mitad de 2024, la demanda de vivienda para inversión cambió de tendencia y disminuyó considerablemente.
Los precios de la vivienda superan por mucho la inflación.
Disminución de subsidios
En los últimos años, especialmente desde 2019-2020, se redujeron los programas federales de subsidio a la vivienda de interés social, lo que impactó la producción de vivienda económica. Esto dejó sin atención a una parte importante de la demanda y provocó una concentración de la oferta en vivienda media y residencial, segmentos que suelen tener una mayor apreciación, lo que también contribuyó al alza de precios en los segmentos disponibles en el mercado.
Regulación urbana y restricciones de suelo
En varias ciudades, como CDMX, Guadalajara o Monterrey, el acceso al suelo bien ubicado se ha vuelto más difícil, ya sea por regulación, escasez o altos precios. Esto limita los nuevos proyectos y eleva los precios de la vivienda existente, especialmente en zonas céntricas o con servicios consolidados.
Dolarización parcial de mercados clave
En destinos turísticos o zonas fronterizas, como Cancún, Tulum, Los Cabos o Tijuana, la influencia del mercado internacional ha generado presiones adicionales sobre los precios, con viviendas cotizadas o negociadas parcialmente en dólares, impulsando su valor en pesos.
Aumento en las remesas familiares
Durante este periodo, las remesas alcanzaron niveles históricos. Muchas familias utilizaron esos recursos para adquirir, remodelar o ampliar viviendas, lo que impulsó la demanda y presionó los precios, sobre todo en zonas con alta migración como Guanajuato, Michoacán, Jalisco, Puebla y Oaxaca.
Los precios de la vivienda moderan su ritmo
A pesar de estos factores de presión, se ha observado una moderación en el ritmo de crecimiento de precios recientemente. De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research, “los precios de la vivienda continúan por arriba de la tasa de 8.4% de apreciación de la última década, si bien se han ido conteniendo y parece acercarse a su tendencia de largo plazo en 2024 la expansión fue de 9.2%. La apreciación de la vivienda en el segmento económico-social durante 2024 fue de 10.7% y el de la vivienda media-residencial, moderó su crecimiento a 8.4% en comparación anual con 2023”.
Por lo que respecta a la vivienda nueva, el análisis citado indicó que mantuvo su apreciación por arriba de la usada ya que esta fue 8.9% más cara que en 2023 mientras que la nueva lo fue en 9.6%. “Esta tendencia se ha mantenido por los últimos años, mostrando la clara tendencia del mercado hipotecario hacia la vivienda de los segmentos más caros”.
Justamente en los cinco años de evaluación (2020-2024), el precio de la vivienda nueva repuntó 53.62%, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda de la SHF, en tanto la vivienda usada incrementó su apreciación en 48.98 por ciento.
En opinión de los analistas de BBVA, “la apreciación continua de la vivienda es bien recibida por aquellos hogares que ya han comprado la suya pues se mantiene y crece el valor de su inversión (plusvalía). Sin embargo, el problema de la falta de asequibilidad sigue siendo uno de los principales en el mercado actual y la continua evolución de todos los mercados hacia mayores precios es algo para lo que se necesita una solución de manera prioritaria”.
La apreciación se mantiene al iniciar 2025
Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario mexicano mantuvo su tendencia alcista, con un incremento del 8.2% en el precio promedio de la vivienda a nivel nacional, según cifras de la SHF. Este crecimiento supera ampliamente la inflación anual registrada en abril, que fue del 3.93%, lo que indica una apreciación real significativa en el valor de las propiedades.
El aumento en los precios no ha sido uniforme en todo el país. Zonas metropolitanas como Tijuana, León, Guadalajara y Monterrey registraron incrementos superiores al promedio nacional, con alzas de hasta 11.1% en el caso de Tijuana y 10.9% en León. Estas variaciones reflejan dinámicas locales específicas, como la demanda creciente y la oferta limitada en ciertas áreas urbanas.
En cuanto al tipo de vivienda, las propiedades usadas mostraron un incremento del 8.3%, ligeramente superior al 8% observado en las viviendas nuevas. Este fenómeno puede atribuirse a factores como la ubicación estratégica de las viviendas existentes y su disponibilidad inmediata, aspectos valorados por los compradores actuales.
La apreciación de la vivienda beneficia a quienes ya son propietarios, pero agrava el problema de asequibilidad para nuevos compradores. Resolver este desequilibrio será clave para un desarrollo urbano sostenible en los próximos años.
Texto:Alejandra Cañedo
Foto: REM
