Tipo: Uso adaptativo, uso mixto
Revelador: Propiedades comerciales de Hendricks
Dueño: Distritos de botellas LLC
Diseñadores: RELACIÓN Diseño; EE.UU
Tamaño del sitio: 11,86 acres (4,8 ha)
Fecha de apertura: 1 de diciembre de 2020
Fecha de finalización: 1 de diciembre de 2020
Edificios: 216,980 pies cuadrados (20,158 metros cuadrados)
Aparcamiento: 185.980 pies cuadrados (17.278 metros cuadrados)
Espacio Abierto: 113.660 pies cuadrados (10.559 metros cuadrados)
Transformar la histórica planta embotelladora de Coca-Cola de Indianápolis en el distrito Bottleworks de uso mixto requirió negociaciones delicadas con entidades de preservación histórica nacionales y estatales, así como con posibles inquilinos. Construida a principios de la década de 1930 por los hermanos Yuncker y ampliada durante las siguientes dos décadas, la instalación alguna vez tuvo el título de la planta embotelladora más grande del mundo, produciendo más de 2,2 millones de botellas cada semana. Sus edificios Art Deco estaban revestidos de terracota blanca vidriada, una de las fachadas de terracota más grandes del estado.
La instalación cerró en la década de 1960 después de que las latas de aluminio se apoderaran del mercado. Las Escuelas Públicas de Indianápolis compraron la propiedad en 1968 y la utilizaron con fines administrativos, de mantenimiento y de almacenamiento durante casi medio siglo. En 2017, Hendricks Commercial Properties adquirió el sitio, imaginando un distrito de uso mixto que honraría la herencia arquitectónica del complejo y al mismo tiempo satisfaría las necesidades contemporáneas.
La primera fase, completada en 2020, convirtió la planta en un hotel boutique de 139 habitaciones y transformó tres garajes de mantenimiento en lugares para eventos y un salón de comidas de 38 000 pies cuadrados (3530 m2) con comerciantes locales y vendedores dirigidos por chefs.
El trabajo de restauración eliminó, reparó y reinstaló unidades de terracota deterioradas, encendió e instaló unidades nuevas y pulió y repintó 300.000 pies cuadrados (27.870 metros cuadrados) de pisos de terrazo originales. “Todos los pisos eran de terrazo”, dice Dave Kroll, director de preservación de RATIO Architects. “Incluso los muelles de carga tenían suelos de terrazo. La mayoría de las paredes eran de ladrillo vidriado y los techos eran de hormigón visto o de tejas metálicas perforadas”. Estos materiales duraderos resistieron bien durante décadas y el distrito escolar cuidó bien la propiedad. “No eliminaron demasiado”, dice Kroll. “Lo que agregaron fue fácil para nosotros eliminar y mantuvieron bien el edificio”.
Para ocupar los antiguos garajes, Hendricks eligió destinos de entretenimiento que abordarían las brechas en el mercado local. Living Room Theatre se centra en películas independientes y de arte, y Pins Mechanical combina bolos, pinball y bebidas para adultos y niños. El concepto de comedor surgió a partir del estudio de ejemplos exitosos en las principales ciudades. “Visitamos comedores en Nueva York, Nueva Orleans, Los Ángeles y San Francisco”, dice Lance Evinger, vicepresidente de adquisiciones y disposiciones de Hendricks Commercial Properties. “Podríamos aprovechar la excelente escena gastronómica de Indianápolis y crear un lugar para que los operadores más pequeños entren con una barrera de entrada baja”.
Para navegar los requisitos federales de crédito fiscal histórico se requirió la aprobación tanto de la Oficina Estatal de Preservación Histórica como del Servicio de Parques Nacionales (NPS) de EE. UU. Un tema polémico fue la adición de un tercer piso para lograr el número necesario de habitaciones de hotel. “La primera respuesta del Servicio de Parques Nacionales fue que los edificios de dos pisos no pueden tener una azotea adicional como parte del programa de crédito fiscal”, dice Kroll. Sin embargo, después de varios meses de negociaciones, la ampliación obtuvo la aprobación. Los arquitectos utilizaron el sistema de vigas existente en la azotea del edificio como inspiración para el diseño y colocaron la ampliación alejada de la calle para minimizar el impacto visual.
El equipo de desarrollo también quería crear un patio interior abierto para el hotel en la ampliación del edificio de los años 50. Inicialmente, el NPS se resistió a la idea de eliminar pies cuadrados, pero finalmente aprobó el diseño del patio después de cuidadosas negociaciones sobre materiales y acabados.
La necesidad de ser sensible a los requisitos de preservación histórica nacional y estatal complicó las negociaciones con los inquilinos, dice Jack Johnson, vicepresidente de coordinación de inquilinos de Hendricks Commercial Properties: “Tuvimos que exigir que los inquilinos colocaran los techos a las alturas exactas que se muestran en los dibujos históricos, y eso causó algunos problemas porque teníamos desagües en el techo y conductos que colgaban debajo de eso”.
La señalización presentó otro desafío. “Todos los edificios estaban revestidos de terracota; no se podía colocar ningún letrero allí”, dice Evinger. El equipo desarrolló soluciones creativas, utilizando el espacio de las ventanas y letreros independientes con forma de “piruleta” que emergen de los adoquines de ladrillo sin tocar el edificio.
A lo largo de Massachusetts Avenue, el proyecto restauró la sala de embotellado original, tradicionalmente conocida como la “sala de las estrellas” (ahora llamada biblioteca) debido a su distintivo patrón de estrellas de terrazo, y un antiguo laboratorio de refrescos se transformó de un espacio estrecho con paneles de madera a una habitación aireada con ventanas de triforio y paredes de azulejos verdes.
Al reabrir al público Carrollton Avenue y 9th Street después de más de 50 años, la reurbanización restableció la red de calles del vecindario. Las calles reconstruidas cuentan con adoquines de ladrillo de alta calidad, callejones y plazas aptos para peatones.
Los promotores inicialmente planearon una segunda fase como residencial, pero debido a la demanda del mercado cambiaron a espacio de oficinas. “Hubo un éxodo masivo del distrito comercial central a los suburbios debido al COVID-19”, dice Evinger. “Al estar en la periferia del centro de la ciudad, estábamos en una posición única para captar inquilinos que querían quedarse en el centro pero que tenían más acceso a estacionamiento y más servicios en el vecindario”. La segunda fase incluye 300.000 pies cuadrados (27.870 m2) de espacio para oficinas y 40.000 pies cuadrados (3.720 m2) de venta minorista en la planta baja, y los inquilinos se mudarán hasta 2026.
Bottleworks ha provocado importantes inversiones en los barrios cercanos. RATIO Architects está trabajando en proyectos de reutilización adaptativa para estructuras directamente frente a la entrada del hotel.
El proyecto ganó la Copa Cook 2023 de Indiana Landmarks por su excelente restauración y los máximos honores de los premios ICSC Global Design & Development Awards 2022. El hotel se agota con frecuencia, lo que atrae a visitantes que han leído sobre esta propiedad única en publicaciones como Hora, National Geographicy Condé Nast Traveler. El distrito alberga fiestas y eventos importantes, muchos de ellos organizados en torno a juegos y torneos de la NCAA, NBA, NFL e Indy 500.
“Entras por allí y es un paso atrás en el tiempo”, dice Johnson. “Y no es sólo un grupo de personas el que viene aquí. Tengo 60 años y veo personas aquí que son mayores que yo, personas que son más jóvenes. Mi hija se casó aquí. Tan pronto como lo abrimos, ella quería casarse en el hotel. Es simplemente uno de esos tipos de lugares; llega a las personas de muchas maneras diferentes”.
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